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司法拍賣購得 (房產如何納稅)

知識必備 2022-10-25 15:36:38 53 瀏覽
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  編者按:司法拍賣房產因價格低、不限購等優勢,近些年受到關注。但其涉及稅費負擔一直是買家之痛。如何準確評估拍賣房產稅負,成為買家參與競拍之前首先需要明確的成本。我國涉稅法律法規等規定紛繁復雜,如何準確適用相關規范,從而準確計算拍賣房產稅收負擔,則往往存在疑問。本文擬從一則案例分析著手,言明司法機關目前態度是從相關規范的制定目的出發作出解釋與適用,供大家參考。

  一、案例簡介

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  2008年9月2日,大宋公司與個人黃文亮簽訂商品房買賣合同,約定大宋公司將×室、×室房屋出賣給原告,并在紹興市房地產管理處辦理備案手續。同年9月11日,黃文亮與紹興銀行城中支行簽訂個人住房借款合同及個人住房借款抵押合同,以上述兩處房產作為貸款抵押擔保。此后,因黃文亮未按合同約定支付本息,紹興銀行城中支行向法院起訴,并在判決生效后申請強制執行。2015年12月16日,法院發布網絡司法拍賣公告,依法對抵押物×室和×室進行拍賣,并在公告中明確以下事項:該房為預售商品房,尚未交契稅、領取房產證及土地使用權證,標的物過戶登記手續由買受人自行辦理,所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。原告童偉君以103萬元的最高價競得。法院于2016年1月15日作出(2014)紹越執民字第3090-2執行裁定書,裁定將被執行人黃文亮名下的×室、×室房屋所有權及相應權利歸童偉君所有。2016年4月18日,大宋公司以黃文亮為付款方,開具×、×室房屋的銷售不動產統一發票。2016年4月21日,原告童偉君持上述發票、商品房買賣合同、契稅納稅聯系單等材料向被告區稅務局申報繳納黃文亮承受×、×室房屋應繳納的契稅。2018年4月18日,原告童偉君辦理了權利人為黃文亮的×、×室房屋不動產權證。同年4月25日,紹興市地方稅務局作為代開機關開具了黃文亮銷售給童偉君×、×室的不動產銷售發票。同日,童偉君申報繳納了黃文亮作為銷售不動產的轉讓方應申報繳納的相關稅費,被告區稅務局出具稅收繳款書,對納稅人黃文亮征收稅費如下:轉讓×室房屋,征收增值稅(銷售不動產)14636.14元、城市維護建設稅1024.53元、教育費附加439.08元、地方教育附加292.72元、個人所得稅2111.83元;轉讓×室房屋,征收增值稅(銷售不動產)23341.44元、城市維護建設稅1633.90元、教育費附加700.24元、地方教育附加433.86元、個人所得稅3367.86元,兩套房屋總計征收增值稅及附加42534.88元。2018年4月27日,原告童偉君辦理了其為權利人的上述兩處房產的不動產權證。

  2018年5月21日,原告就被告區稅務局作出的征收房產交易增值稅及附加稅費42534.88元的具體行政行為,向被告市稅務局提出行政復議申請,被告市稅務局依法受理并進行審理后,于2018年8月2日作出復議決定,維持被告區稅務局作出的向黃文亮征收增值稅及附加稅費42534.88元的具體行政行為。原告不服,遂向法院起訴。

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  撤銷區稅務局作出的向黃文亮征收房產交易增值稅及附加稅42534.88元的具體行政行為,歸還原告稅費42534.88元并支付自2018年4月25日起至歸還日止的利息。

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  撤銷被告國家稅務總局紹興市稅務局作出的紹市稅復[2018]2-2-5號復議決定及國家稅務總局紹興市越城區稅務局向黃文亮作出的征收增值稅及附加稅費42534.88元的行政行為,被告國家稅務總局紹興市越城區稅務局向原告童偉君返還增值稅及附加稅費42534.88元并按中國人民銀行同期存款利率支付該款自2018年4月25日起至歸還之日止的利息。

  二、爭議焦點

  黃文亮從大宋公司購買的預售商品房經法院司法拍賣轉讓給原告童偉君,發生銷售不動產應稅行為繳納增值稅是否符合個人轉讓住房滿2年免征增值稅的條件。

  三、華稅分析

 ?。ㄒ唬┩瘋ゾ龔狞S文亮處購入商品房的時間認定

  1、相關規定匯總:

序號規定名稱規定內容1《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)三、各級地方稅務、財政部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。(四)個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。2《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)三、 納稅人申報時,同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,按照孰先的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的,以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的,以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。3《關于<國家稅務總局關于個人轉讓住房享受稅收優惠政策判定購房時間問題的公告>的解讀》2005年以來,稅務總局實施房地產稅收一體化管理,買賣雙方辦理房屋產權過戶手續時,稅務機關以契稅為抓手,先稅后證,統一抓好各稅種管理。上述各項稅收減免政策的落實,都需要判定個人房屋的購房時間。目前,所有與住房交易有關的稅種對購房時間都采取統一的判斷標準:按照契稅完稅證明和房屋產權證書(包括不動產權證書,下同)的注明日期兩項標準孰先原則判斷。這一判斷標準對于組織稅收收入、落實房地產稅收優惠政策、加強房地產稅收管理起到了積極作用。

  近接部分省市反映,有的納稅人購買房屋后,因產權糾紛等原因未能及時取得房屋產權證書。納稅人在擬轉讓房屋之前,曾經人民法院、仲裁委員會等部門裁定對其對房屋具有所有權,或者確認個人的購房行為。上述部門出具的法律文書證明性強、可信度高,有利于維護納稅人合法權益,可以用于完善現行購房時間判定標準。

  2、上述規定解讀:

  從上述規定可以得出結論:認定購房時間首先應統一按契稅完稅證明和產權證孰先原則判斷,但在出賣人通過法院或仲裁委員會裁定取得房屋的情況下,如因產權糾紛等原因未能及時取得產權證書,則可以按裁定書時間確定出賣人的購房時間。解讀的本意是為了更好地落實稅收優惠政策,保護未能及時辦出權證的納稅人的合法利益,在按裁定確定購房時間可以免稅的情況下,可按裁定時間確定。反之,如果以裁定確定購房時間不利于保護納稅人利益,則不應以裁定書時間為準。

  本案中,黃文亮作為納稅人承受兩處房產繳納契稅的時間為2016年4月21日,作為權利人辦理不動產權證的時間為2018年4月18日。故黃文亮購買房屋的時間在稅法上應認定為2016年4月21日。童偉君于2016年1月通過淘寶網司法拍賣購入×、×室房屋,法院于2016年1月15日出具裁定書,確定上述房屋所有權及相應權利歸買受人童偉君所有。但當時黃文亮尚未對×、×室辦理契稅申報,且大宋房產還未辦理房屋大證,房屋尚不具備過戶條件。而童偉君實際取得契證的時間為2018年4月25日,取得產權證時間為2018年4月27日。根據上述文件,按照裁定確定購房時間不利于童偉君,故童偉君購房時間應按照契稅完稅證明和房屋產權證書孰先原則判斷。因此,童偉君購入房屋、即黃文亮將房屋轉讓給童偉君的時間在稅法上應認定為2018年4月25日而不是2016年1月15日。

 ?。ǘS文亮銷售不動產符合個人轉讓住房滿2年免征增值稅的條件

  根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》中《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。本案中,黃文亮作為轉讓不動產增值稅應稅行為納稅義務人,在稅法上認定的購入房屋時間為2016年4月21日,對外轉讓的時間為2018年4月25日,其轉讓住房時購買已滿2年,符合免征增值稅的條件。稅務機關應撤銷向黃文亮作出的征收增值稅及附加稅費的行政行為,并退還稅款。

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